상권 분석이란 것은 사람 수를 세는 일이 아니다

① 사실 — 상권 보고서가 말해주지 않는 것

상권 보고서는 유동인구, 연령대 분포, 경쟁 점포 수를 알려준다. 전부 쓸모있는 정보다. 다만 이 수치들은 "이 자리에 사람이 지나간다"까지만 말해준다. 그 사람이 내 가게에 들어올 이유는 보고서 밖에 있다.

② 분석 — 세 가지를 같이 봐야 한다

첫째, 시간대 일치다. 점심 장사가 중심인 업종인데 통행량이 저녁에 몰려 있다면 그 숫자는 내 것이 아니다. 반대로 저녁 주점인데 주변이 오피스 밀집 지역이라면 주말은 계산에서 뺀다.

둘째, 객단가 일치다. 유동은 많은데 근처 가게들의 가격대가 내보다 확연히 낮다면, 그 상권은 내 가격을 받아줄 준비가 안 된 곳일 수 있다.

셋째, 머무는 이유다. 사람이 많이 지나가는 것과 멈춰 서는 것은 다르다. 버스정류장, 학원, 병원처럼 사람을 머물게 하는 시설이 주변에 있는지를 본다.

“유동인구는 가능성이고, 머물 이유는 매출입니다. 둘을 같은 지표로 읽으면 임대료만 비싸게 냅니다.”

③ 판단 — 좋은 자리는 업종마다 다르다

모두가 탐내는 A급 입지는 임대료가 이미 그만큼 반영되어 있다. 거기서 이기려면 높은 회전율이나 큰 객단가 중 하나는 확보해야 한다. 둘 다 없는 채 좋은 자리만 잡으면 임대료가 이익을 전부 가져간다.

④ 다음 행동 — 계약 전 이틀만 해보자

후보 자리에 평일 하루, 주말 하루를 내가 직접 가서 내가 팔 시간대에만 앱으로 지나가는 사람을 세보자. 보고서의 하루 평균과 내가 센 숫자가 크게 차이 나는 경우가 흔하다.

그 이틀이 수백만 원짜리 임대료 판단을 바꿔 놓는다. 가장 싼 실사다.